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深圳市福田区石厦北二街西新天世纪商务中心B座12楼1212号

以文化内核,链接区域;以开放慢行,激活社区 ——梅林宾馆城市更新项目规划方案简介

现状概况及区位

梅林宾馆项目位于上梅林片区新兴社区,上梅街与兴梅二巷交叉口东北侧,地铁9号线梅村站200米核心辐射圈层。

梅林地区为福田老城区,周边基本已建设完善,项目规划区用地周围被梅林三村梅林阁、荔园阁、上梅新村、梅兴苑等居住区包围,西侧紧邻一处公园——上梅林文体公园。片区居住氛围浓厚,但因建成时间较早,缺乏高品质的居住社区,以及高品质配套服务设施,整体生活环境品质有待提升。

项目区位示意图

规划批复情况

项目于2019年10月经深圳市城市规划委员会建筑与环境委员会审议并原则性通过。

公告文件图纸

(1)更新单元用地面积 17013.5 平方米,拆除范围用地面积 16972.2 平方米,其中开发建设用地面积 4368.8 平方米(其中 41.3 平方米国有未出让零星用地按照城市更新办法及其实施细则一并出让给项目实施主体),移交给政府的独立用地面积12644.7 平方米(其中教育设施用地 10800.3 平方米,用于建设不小于 30 班小学;城市道路用地面积 1844.4 平方米)

(2)规划容积 65530 平方米,其中商业、办公及旅馆业建筑面积 64430 平方米(含 5%商业文化设施),公共配套设施 1100平方米(含社区(党群)服务中心 1000 平方米,社区警务室 100平方米)。

项目定位

通过城市更新,提升学校等公共配套设施,完善片区城市道路系统;打造集商业、办公、酒店等功能为一体的复合型综合体。

项目整体鸟瞰效果图

项目高层塔楼街景效果图

项目愿景

——以文化内核,链接区域

通过文化特色、商业空间的强化,链接区域各类资源,包括生态、人文、产业升级的,助推片区转型发展,满足片区日益增多的高新技术企业与人群的配套需求。

区域文化商业特色空间示意图

——以开放慢行,激活社区

与南侧黄氏新村项目一起,共建社区公共活力中心,以更加开放、突出慢行的空间设计,改变活力和特色不足的社区面貌。

片区商业界面与社区公共空间关系示意图

设计策略

基本原则:保障学校、道路等公共利益为前提。

策略一:优化用地布局,预留学校高标准建设空间

在保障学校建设空间布局弹性、满足周边日照要求前提下,对学校及商业建筑布局进行多方案比选。

方案空间推导过程示意图

方案总平面示意图

推荐方案将操场南移,学校建筑向东拓展,学校布局更加灵活、舒展,有利于与周边建筑的间距控制,南向教室比例可达100%。

学校空间效果图

策略二:营造片区良好交通出行条件

——优化慢行交通、倡导地铁出行。增加临学校侧慢行空间,合理布局自行车道及停放点。通过彩色铺装、设置行人过街信号灯(高峰时段)、增加标识提醒等方式强化慢行优先,保障学生、行人安全。加强与轨道站的衔接与引导,在条件允许的情况下,学校地块北侧可考虑预留地面人行通道接口,西侧可考虑以地下公共人行通道的方式实现与地铁站点的贯通。

片区慢行系统示意图

——优化梅村站节点交通。建议临地铁口增设行人斑马线,优化步行流线,满足周边步行需求。

轨道梅村站节点慢行系统优化分析

——优化学校高峰时段接送交通组织。借鉴已有成功案例(宁波德培小学)并结合地形特征,设置地下或半地下学生接送区。缓解高峰时段周边道路交通压力。高标准配建商业地块地下停车,部分接送车辆可临时停放在商业地块地下停车场。

校地下空间接送系统示意图

策略三:共建社区公共活力中心

与南侧黄氏新村项目统筹设计与安排公共空间、配套及商业设施,共同营造社区公共活力中心。

片区商业界面、公共设施、公共空间系统示意图

营造活力街口公共空间,围绕公共空间通过加大退线、设计二层挑高骑楼。裙房底层中部架空,合理组织人车流线,满足落客集散需求;并增加空间开敞性与通透性。

兴梅二巷与上梅街道路交叉口改造前后对比示意图

裙房1、2楼集中设置社区配套:党群服务中心与警务室,并设置专用公配电梯直达,拥有独立的出入口并满足无障碍设计要求。

适应片区转型及人口结构变化需求,裙房设置3230平方米商业文化设施(约占裙房商业的54%以上)。

分层平面示意图

项目意义

1、完善教育配套功能,补充片区小学学位缺口

——按项目所在梅丽小学区范围内,现状人口及已批更新项目将增加的居住配套人口推测,片区小学配套缺口1.4万人。本项目落实至少30班小学,服务规模达1.3-1.6万人以上。

项目周边500米配套服务范围与小学学区范围图

2、打通片区重要支路,解决民生现实需求并保障学校交通出行

——兴梅二巷打通后对于保障学校交通出行、完善片区微循环交通、以及慢行交通与地铁站点的便捷联系都将发挥重要作用。

项目周边现状道路分析图

3、释放低效土地资源,发挥轨道站点周边地区极核带动作用。

项目通过更新,完善站点周边TOD开发,激活潜在巨大价值,对片区发展与升级将发挥重要的带动作用。

片区统筹开发功能结构分析图

结语

期待项目顺利实施,实现规划理想的落地,完善周边教育服务设施,提升片区整体城市形象。

特别说明:以上规划信息为规划方案主要内容,最终数据和图纸均以政府审批为准。

项目组主要成员:

刘琦、姜丁瑜、陈茂盛、周仕忠、陈深达、陈卓越、杨子祎、詹泽鑫

拟  稿:姜丁瑜

审  核牛瑞玲

图文排版:张丽波

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